Tipy pro bezpečný prodej nemovitostí
Řešíme správný postup při prodeji nemovitosti pravidelně, ale i tak si občas potřebujeme připomenout některé detaily. Nejen pro nás jsme proto sestavili „taháky“, kde jsou základní scénáře bodově popsány. Jsou i jiné varianty jako přímý podpis kupní smlouvy nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, ale nyní se věnujme základním čtyřem scénářům:
- Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a nevázne na ní hypotéka majitele, to je ten nejjednodušší a nejrychlejší případ.
- Nemovitost je kupovaná na hypotéku a nevázne na ní hypotéka majitele.
- Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a je zastavena hypotékou majitele.
- Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zastavena hypotékou majitele, to je ten nejsložitější případ.
A teď se všemi detaily:
1. Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a nevázne na ní hypotéka majitele
a) Podpis rezervační smlouvy
prodávajícího s kupujícím (realitní kancelář bývá vedlejším účastníkem), její platnost je krátká, stačí si dohodnout dostatek času na přípravu kupní a úschovní smlouvy.
b) Příprava převodu
Tvorba návrhů kupní a úschovní smlouvy (většinou právníkem realitní kanceláře) a jejich vzájemné schválení.
c) Podpisová část převodu
Podpis kupní a úschovní smlouvy včetně návrhu na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí. Na jedné kopii kupní smlouvy je nutné ověřit podpisy, ta se přikládá k návrhu na vklad.
d) Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- zaplacení kupní ceny do úschovy (většinou advokátní, může být i bankovní nebo notářská)
- podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, poplatek je 2 000 Kč
- čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
- samotná plomba (ochranná lhůta) trvá 20 dní, pak záleží na rychlosti daného katastrálního úřadu
- uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí, někdy již po podání návrhu na vklad
e) Předání nemovitosti
- předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu. Výjimečně již po podání návrhu na vklad
- sepsání stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
- u bytů nahlášení nového vlastníka SVJ a správci nemovitosti spolu se stavy měřidel v den předání
- převody dodávek energií, internetu nebo dalších služeb (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů) – nejlépe on-line, případně návštěvou pobočky
2. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a nevázne na ní hypotéka majitele
a) Podpis rezervační smlouvy
s lhůtou 4-6 týdnů na zajištění hypotéky kupujícím
b) Příprava převodu
- vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení
- zažádání o hypoteční úvěr, což většinou obsahuje:
– doložení příjmů
– bankovní odhad zastavované nemovitosti (banka vyšle svého odhadce)
– prověření bankovního a nebankovního registru bankou - schválení hypotečního úvěru
c) Podpisová část převodu
- podpis úvěrové smlouvy v bance, sjednání pojištění zastavované nemovitosti a převzetí zástavních smluv k připodepsání prodávajícím
- podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy a zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
d) Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- zaplacení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů do úschovy
- podání zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
- doručení následující dokumentace bance k čerpání úvěru:
– návrhu na vklad zástavní smlouvy s razítkem katastrálního úřadu dokládající podání zástavní smlouvy
– potvrzení o složení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů, potvrzení vystaví uschovatel (advokát, banka, notář)
– podepsaná kupní smlouva
– podepsaná úschovní smlouva
– podepsaná zástavní smlouva - banka zaplatí zbývající část kupní ceny odpovídající hypotečnímu úvěru do úschovy
- podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
- čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
- uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí, výjimečně již po návrhu na vklad
e) Předání nemovitosti
- předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu
- opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
- u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání
- převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů)
3. Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a je zastavena hypotékou majitele
a) Podpis rezervační smlouvy
s lhůtou 4-5 týdnů na přípravu převodu
b) Příprava převodu
- vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami
- zažádání dokumentace od hypoteční banky prodávajícího, ve většině případů je potřeba následující:
– vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen, obvykle cca 10 pracovních dní po očekávaném termínu zápisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího
– souhlas hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího
c) Podpisová část převodu
Podpis kupní a úschovní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
d) Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- zaplacení celé kupní ceny odpovídající do úschovy
- podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy a souhlasem hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího na příslušný katastr nemovitostí
- čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
- uvolnění části kupní ceny odpovídající zůstatku hypotečního úvěru prodávajícího dle vyčíslení z úschovy po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
- podání návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího na příslušný katastr nemovitostí
- uvolnění zbývající části kupní ceny prodávajícímu z úschovy (až po úplném provedení výmazu zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího)
e) Předání nemovitosti
- předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu
- opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
- u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání
- převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů)
4. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zastavena hypotékou majitele
a) Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 5-6 týdnů na zajištění financování
b) Přípravné práce
- vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami
- zažádání o hypoteční úvěr, což obvykle obnáší:
– doložení příjmů
– bankovní odhad zastavované nemovitosti
– prověření bankovního a nebankovního registru bankou - schválení hypotečního úvěru
- zažádání dokumentace od hypoteční banky prodávajícího, je potřeba následující:
– vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen (je to přibližně 10- 15 pracovních dní po očekávaném termínu podpisu kupní smlouvy)
– souhlas hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího
– souhlas hypoteční banky prodávajícího s vložením zástavy hypoteční banky kupujícího
c) Podpisová část převodu
- podpis úvěrové smlouvy v bance, sjednání pojištění zastavované nemovitosti a převzetí zástavních smluv k připodepsání prodávajícím
- podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy a zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
d) Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
- zaplacení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů do úschovy
- podání zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy a spolu se souhlasem hypoteční banky prodávajícího se souhlasem vložení zástavy hypoteční banky kupujícího
- doručení následující dokumentace bance k čerpání úvěru:
– návrhu na vklad zástavní smlouvy s razítkem katastrálního úřadu dokládající podání zástavní smlouvy
– potvrzení o složení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů, potvrzení vystaví uschovatel (advokát, banka, notář)
– podepsaná kupní smlouva
– podepsání úschovní smlouva
– podepsaná zástavní smlouva
– vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen - banka zaplatí zbývající část kupní ceny odpovídající hypotečnímu úvěru, část odpovídající výši zůstatku úvěru prodávajícího dle vyčíslení zašle rovnou do hypoteční banky prodávajícího, zbývající část do úschovy
- podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy a souhlasem hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího na příslušný katastr nemovitostí
- čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
- podání návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího na příslušný katastr nemovitostí
- uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí po výmazu nebo po návrhu na výmaz zástavního práva z hypotečního úvěru prodávajícího
e) Předání nemovitosti
- předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu
- opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
- u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání
- převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů)
